二手房購房需要注意什么事情
對于購房新手來說，購買二手房比購買新房的風險要高，那么，在購買二手房的時候，需要注意什么事情呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房的注意事項，希望能幫到你們。
二手房購房的注意事項
一：要求賣方提供合法的產權證書正本
要求賣方提供合法的產權證書正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產證原件，你留復印件。注意房產證上有幾個人的署名，如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。
其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產權歸屬。
二：到房管局查詢產權證的真實性
讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性，包括查房產的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。
三：要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋
一般來說，軍隊、醫(yī)院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
四：現(xiàn)場了解房產現(xiàn)狀
看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準如何。
五：注意所購房屋歷史遺留問題
購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
六：對二手房價格進行評估
在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的較低保值價。
七：注意協(xié)議簽訂內容
簽訂書面協(xié)議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監(jiān)管等。
八：合法徹底辦理過戶 注意交費時間
要求業(yè)主過戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產證才給全款;要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議。
二手房購房的流程
(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
(5)、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
(6)、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產權證后進行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費用結算
二手房驗房的注意事項
第一，了解二手房房齡
購房者在驗房時首先要了解二手房第一次交易的時間，了解最初交易時間到二手房購買時間多長，一方面可以了解房子的壽命時間，對可能發(fā)生的質量問題進行預判，另一方面也便于了解土地使用年限以及房子的規(guī)劃情況。
第二，了解原戶主賣房初衷
購房者有必要了解二手房房主出賣房子的原因，如房子老化、市政規(guī)劃、拆遷等情況有必要做到心里有數(shù)。如果原房主只是因為缺錢或者想換房等原因，那購房者就不用擔心。如果是房子質量問題，房子老化或者違反市政規(guī)劃需要拆遷房屋，甚至是兇宅之類的，建議購房者最好不要購買。
第三，考察二手房周邊環(huán)境
在正式簽定購房合同前，購房者對二手房周邊環(huán)境和社區(qū)進行走訪是非常有必要的。走訪可分一天內的不同時段進行，也可在工作日和休息日分別進行。有效的走訪能了解周邊是否有噪音污染，交通條件是否便利，早晚高峰路況以及物業(yè)服務質量如何等，和居民多進行溝通也能從側面了解所購房屋的真實情況，避免買到兇宅。
第四，查驗二手房戶型圖
在驗房時要向原房主索要房屋戶型圖，并實地去觀看房子周邊環(huán)境以及物業(yè)和小區(qū)的具體情況，這對將來住進去是很有所好處的。
第五，清點原房主附送的物品
二手房在驗房時記得，還要清點原房主承諾的物品。對附送物品根據(jù)型號、數(shù)量、規(guī)格、牌子列好清單。因為在二手房交易時，附送品其實也算在購房費用里面。尤其對于二手房裝修時也可以利用，減少未來二手房的裝修成本。
第六，檢驗二手房室內設施及質量問題
購房者需檢查二手房是否存在質量或者缺陷等問題。主要問題包括兩方面：一是房屋有無裂縫，主要體現(xiàn)在墻面和地面。二是滲水，包括屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水等問題。
第七，了解原房主是否有拖欠費用等問題
二手房驗房時購房者需確認原房屋是否有拖欠費用等情況，如水電、煤氣、電話、電視、網絡、物業(yè)管理費等費用是否結清，以免自己承擔不必要的費用。
第八，二手房證件和過戶手續(xù)是否齊全
購房者對二手房進行驗收時，要看樓房交付使用的證件是否齊全，如購房者必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過維修基金等，以免造成自己的損失。
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