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內(nèi)容概括

棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造就是指以改善人民群眾居住環(huán)境為前提，在確保公共利益、維護(hù)社會(huì)公平的原則下，落實(shí)城市總體規(guī)劃、增強(qiáng)城市功能、提升城市形象，強(qiáng)調(diào)改造主體多元化，尋求經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)環(huán)境、社會(huì)及自然環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的綜合效益的城市更新行為。“十三五”規(guī)劃實(shí)施以來(lái)，凱里市城鎮(zhèn)建設(shè)力度不斷加大，城鎮(zhèn)化發(fā)展成效顯著?！笆濉敝衅?，全市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)面積799.28平方公里(含凱里-麻江城市規(guī)劃區(qū)和凱里市鄉(xiāng)、鎮(zhèn))，比2010年增加719.15平方公里；城市建成區(qū)面積達(dá)67平方公里(含凱里經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū))，比2010年增加33平方公里；城鎮(zhèn)化水平61.3%，比2010年提高了3.91個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資累計(jì)達(dá)66.66億元，以交通為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施逐步配套完善，初步滿足了城鎮(zhèn)居民的生活和文化需求，提高了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。2011年，凱里市實(shí)施了金井河棚戶區(qū)、環(huán)城東路棚戶區(qū)、寧波路棚戶區(qū)等11個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，涉及改造戶數(shù)682戶，改造人數(shù)3069人；2012年，凱里市實(shí)施了州委黨校棚戶區(qū)、州建公司棚戶區(qū)等4個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，涉及改造戶數(shù)550戶；2013年，凱里市實(shí)施了化冶廠片區(qū)、玻璃廠片區(qū)、農(nóng)科所片區(qū)、草坪寨片區(qū)、馬坡井片區(qū)等8個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，涉及改造戶數(shù)2000戶。凱里市計(jì)劃用5年時(shí)間，到2017年，在全市改造棚戶區(qū)房屋面積280萬(wàn)平方米，使22000戶群眾的居住和生活條件得到明顯改善。未來(lái)幾年凱里市棚戶區(qū)改造工作將以改善民生為目的，將保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相結(jié)合，統(tǒng)籌資源，扎實(shí)推進(jìn)草坪寨、凱里老街、對(duì)門(mén)坡、龍頭河、桐蔭坪村、馬坡井等片區(qū)住房改造；同時(shí)，加快下司鎮(zhèn)風(fēng)貌整治和濱江道路沿線打造工作，完善城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市品位。加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，逐步對(duì)二六二片區(qū)、龍頭村片區(qū)、監(jiān)獄片區(qū)、棉紡廠片區(qū)、馬坡井片區(qū)、凱麻片區(qū)等16個(gè)片區(qū)進(jìn)行改造，切實(shí)改善群眾居住條件和生活環(huán)境。

報(bào)告目錄

第一章棚戶區(qū)改造概念綜述 10

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10

一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 10
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 11

第二節(jié) 國(guó)家棚戶區(qū)改造的政策措施 12

一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13

第二章凱里市城市發(fā)展背景環(huán)境 14

第一節(jié) 凱里市城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平 14

一、凱里市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 14
二、凱里市固定資產(chǎn)投資 14
二、凱里市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14
三、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 15
四、城鄉(xiāng)居民收支水平 15

第二節(jié) 凱里市城市生態(tài)環(huán)境分析 16

一、地理位置 16
二、自然環(huán)境 16
三、生態(tài)景觀 17
四、資源分布 17

第三節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 17

一、房地產(chǎn)土地政策 17
（一）土地市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 17
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 19
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 22
二、房地產(chǎn)限購(gòu)政策 23
（一）新“國(guó)四條”與新“國(guó)十條” 23
（二）新“國(guó)五條”限購(gòu)政策出臺(tái) 24
（三）新“國(guó)八條”房地產(chǎn)限購(gòu)政策 25
（四）住建部公布新增限購(gòu)城市五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 26
三、保障性住房政策 27
（一）保障性住房主要政策 27
（二）關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 27
（三）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 30

第四節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造社會(huì)環(huán)境 31

一、人口數(shù)量分析 31
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 31
三、招商引資情況 32
四、居民住房情況 32

第三章凱里市土地市場(chǎng)分析 33

第一節(jié) 凱里市城市規(guī)劃布局 33

一、土地總體布局 33
二、工業(yè)用地布局 35
三、商業(yè)用地布局 36
四、住宅用地布局 37

第二節(jié) 凱里市土地供應(yīng)分析 38

一、土地推出情況 38
二、土地推出分布 39

第三節(jié) 凱里市土地成交分析 40

一、土地成交狀況 40
二、土地成交分布 42

第四節(jié) 凱里市土地供需分析 44

第四章凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 45

第一節(jié) 凱里市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)分析 45

第二節(jié) 凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 45

一、建筑業(yè)總產(chǎn)值情況 45
二、商品房銷(xiāo)售情況 46
三、房地產(chǎn)成交分析 46
四、二手房市場(chǎng)分析 46

第三節(jié) 凱里市房地產(chǎn)樓盤(pán)分析 47

一、凱里市房地產(chǎn)推盤(pán)情況 47
二、凱里市房地產(chǎn)優(yōu)惠盤(pán)情況 48

第四節(jié) 凱里市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 49

一、房地產(chǎn)整體價(jià)格走勢(shì) 49
二、商品住宅價(jià)格情況 50
三、商鋪物業(yè)價(jià)格情況 51

第五節(jié) 凱里市安居工程建設(shè)規(guī)劃 51

一、政策性用房用地布局 51
（一）經(jīng)濟(jì)適用房 51
（二）廉租房 51
二、安居工程建設(shè)保障措施 52
三、保障性用房建設(shè)目標(biāo) 52

第五章凱里市棚戶區(qū)改造進(jìn)程 53

第一節(jié) 凱里市城市更新現(xiàn)狀 53

一、凱里市城市發(fā)展現(xiàn)狀 53
二、凱里市城鎮(zhèn)化水平 54
三、凱里市城市更新進(jìn)展 54

第二節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54

一、凱里市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54
二、凱里市棚戶區(qū)改造規(guī)模 55
三、凱里市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 57
（三）稅收 57
（四）安置補(bǔ)償 57

第三節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)分析 57

一、棚戶區(qū)改造給房企帶來(lái)的利好 57
二、黔東南地區(qū)棚戶區(qū)改造重點(diǎn)地區(qū) 58
三、凱里市棚戶區(qū)改造近期重點(diǎn)項(xiàng)目 58

第六章棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 59

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 59

一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 59
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 59
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 61

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 63

一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 63
（一）政府運(yùn)作模式 63
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 64
（三）混合主體模式 64
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 64
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 66

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 69

一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 69
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 70

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 76

一、補(bǔ)償方式分析 76
（一）貨幣補(bǔ)償 76
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 76
二、安置方式分析 77
（一）就地安置 77
（二）異地安置 77

第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 77

一、工程項(xiàng)目融資代建制 77
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 77
三、PFI (私人主動(dòng)融資) 78
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 79

第七章凱里市棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 80

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 80

一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 80
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 80
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 81

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)分析 81

一、拆遷安置難點(diǎn) 81
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 82
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 82
四、融資難點(diǎn) 82

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 83

一、政府的作用 83
二、開(kāi)發(fā)商的角色 85
三、被拆遷人的配合 86

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 87

一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 87
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 88
（一）前期準(zhǔn)備 88
（二）拆遷實(shí)施 89
（三）開(kāi)發(fā)實(shí)施 90

第八章凱里市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 92

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 92

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 92
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 92
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 92
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 92
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 92

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 93

一、定位依據(jù) 93
二、戰(zhàn)略定位 94
三、定位描述 94
四、實(shí)現(xiàn)方式 95
五、效益評(píng)估 95

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 96

一、定位思路 96
二、形象因素 96
三、定位闡述 96

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 97

一、區(qū)域特色原則 97
二、適當(dāng)多樣化原則 97
三、相對(duì)集中原則 97
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 98

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 98

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 98
（一）城市功能設(shè)置 98
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 99
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 99
（一）基礎(chǔ)功能 99
（二）核心功能 100
（三）相關(guān)功能 100

第九章棚戶區(qū)改造案例分析 101

第一節(jié) 濟(jì)南市中大南棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 101

一、棚戶區(qū)改造背景 101
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 101
三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投資效益 102
四、棚戶區(qū)改造模式分析 103

第二節(jié) 大同市工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 106

一、棚戶區(qū)改造背景 106
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 107
三、棚戶區(qū)改造進(jìn)展情況 108
四、棚戶區(qū)改造模式分析 109

第三節(jié) 遼源市西安區(qū)醫(yī)院東棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 111

一、棚戶區(qū)改造背景 111
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 112
三、棚戶區(qū)改造目標(biāo)分析 112
四、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì) 113

第四節(jié) 蘭州市市屬企業(yè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 113

一、棚戶區(qū)改造背景 113
二、棚戶區(qū)改造進(jìn)展情況 115
三、棚戶區(qū)改造模式分析 115
四、棚戶區(qū)改造綜合效益 119

第五節(jié) 凱里市滌綸廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 120

一、棚戶區(qū)改造背景 120
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 121
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 121

第十章凱里市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 123

第一節(jié) 招商引資策略 123

一、總體策略 123
二、策略具體分解 123
（一）規(guī)劃為本、配套先行 123
（二）改善環(huán)境、以地招商 123
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 124
（四）動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 124
三、招商操作要點(diǎn) 124

第二節(jié) 整體包裝策略 125

一、總體形象策略 125
二、商業(yè)概念包裝建議 125
三、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 126
四、項(xiàng)目宣傳及推廣 126

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 128

一、招商項(xiàng)目設(shè)定 128
二、招商方式設(shè)定 128
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 128
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 129
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 129
三、招商政策措施設(shè)定 130
四、招商形象展示設(shè)定 130
五、招商引資計(jì)劃 131
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 131
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 131
（三）招商引資步驟 131

第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 132

一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 132
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 133
三、招商引資要有所選擇 133
四、關(guān)注引資新變化 134

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